不動産売買における売主の義務や責任について

不動産売買は売主と買主の双方が価格の合意に至れば取引が成立します。これは口頭であっても成立しますが、通常は契約書等の書面を交わすことになります。また契約内容の中には売主の義務や責任が明記されていることがほとんどです。

売買契約書に明記されている代表的な売主の義務として境界明示責任があります。さらに境界標がない場合には新たに設置すると記載されていますが、これについては確定測量費用も発生しますので、個人間売買のケースでは現地の境界確認のみで済ませることもあります。

境界標もなく構造物等もなく、隣接者との境界線が不明瞭なケースでは個人間取引でも境界確定測量を条件とした契約内容になることが多く、その場合の費用は原則は売主の負担となりますが、売買代金のお値引きなどにより買主側の負担で行うこともあります。

また抵当権等の担保権の解除も売主の義務となります。これについては権利を除去しないと所有権が移転できませんので、必ず売主の負担で行うことになります。万が一除去できないような場合は売買契約は解除あるいは損害賠償の発生に至るケースも想定されます。

地上権や賃借権といった使用権利も除去しないと買主の利用が制限されますので、これについても必ず除去する内容となっています。権利を設定していなくても使用貸借により無償で第三者が利用していることもありますので、後で揉めないようによく確認する必要があります。

また売主の住民票の氏名や住所と登記されているそれが異なっている場合には、売主の責任と負担において変更登記をしなければ登記の連続性の原則に則っていないということで登記申請が却下されることになりますので、必ず登記上の住所や氏名が異なっていれば変更登記を行います。

要するに売主から買主への所有権移転を阻害する要因は除去しなければならないのですが、阻害しない事象であっても場合によっては売主と買主で取り決めをすることがあります。例えば室内にある家財道具などの残置物の撤去や敷地に生い茂った草木の除去などもそうです。

売主の義務や責任は取引の慣例なども参考に取り決めることになりますが、個別要素が多い不動産売買の取引においては専門家の協力を得ながら物件の状況をよく調べた上で、取りこぼしがないように売買契約に臨むようにしましょう。