松本市元町、不動産売却査定のご相談をいただきました。

松本市を流れる1級河川、それほど大きな川ではございませんが、松本市の中心部を流れているため市民には馴染の深い女鳥羽川。晴れた日にはとても爽やかな風が流れていて、川岸や堤防ではジョギングや散歩を楽しむ人も多く見られます。

そんな女鳥羽川沿いにある古屋付土地の売却査定のご相談がありました。ご夫婦2人になってからは50坪弱の建物は広すぎて、広いお庭の管理も含めて大変になってきたということで、近隣での住み替えをご検討され始めたのを機にご相談をいただきました。

ご相続により引き継がれた木造の和風邸宅、昭和54年新築で築45年を経過しておりますが、最近までお住まいだったこともあり引き続き使用もできそうですが、経年劣化あるいは旧耐震基準（昭和56年5月31日までの建築許可）での建物ということで評価としては低くなってしまいます。

土地は230坪超とかなり広いですが、土地の形が不整形のため、いわゆる建物を建築するたの有効な部分は170坪程度になります。それでも一般住宅を建築するには十分過ぎる広さです。信州大学からも近いということで学生向けアパートの建築用地としても検討できる広さです。

河川沿いということでハザードマップの浸水想定区域に指定されていると思いましたが、昨今の治水工事や前面の河川が直線で比較的流れが速いということもあり、100年に1度程度起こる大雨では浸水想定がなされていない区域となっていました。

松本駅までは約3kmあって徒歩で行くのは難しいですが、近くのこまくさ通り（国体道路）にはバス停が点在していてとても便利に利用されていたそうです。近隣にはスーパーやコンビニといった生活施設もあって生活の利便性は良さそうです。

河川沿いということで河川法の適用を受けることになり、堤防道路（松本市道）と敷地の間に河川区域があるため、通行利用などする場合には河川法の占用許可を受ける必要があり、その後に継続利用する場合には、面積や利用方法によって180～200円/㎡程度の占用料が発生します。

土地の評価は主に立地、土地の形、道路との関係性により決まりますので、ハザードや河川法の縛りは土地の評価には直接的には影響はございませんが、建築に支障が大きい場合等は評価に組み入れる場合もあります。

弊社での買取価格の提案と一般市場での仲介での評価をご提示させていただき、今後についてご相談させていただきたいと思います。