賃貸マンションの査定ご依頼いただきました

弊社のホームページをご覧いただき、賃貸マンションの査定のご依頼をいただきました。

早速、現地にて待ち合わせさせていただき、査定依頼に至った理由やマンションの現状などをお聞きして、査定書の作成にかかりました。

🧮２通りの方法で査定をしました

不動産を査定する方法にはいくつかあります。

不動産屋さんが最も多く用いる方法は、近隣で販売されているもしくは売却された他の物件と比較して査定する、取引事例法という査定方法かと思います。

中古住宅、土地それぞれの事例と比較して査定しますが、平行して積算価格も算出するのが通常でしょう。

不動産は全く同じ物件というのはございませんので、土地の広さや形、道路との関係、交通機関や生活施設等の近隣環境を加味して計算します。建物の場合は、構造や築年数、間取の汎用性等を加味して計算します。

積み上げ方式で価格を算出するので積算法と言われます。積算法で算出した価格を参考に、近隣での取引事例と比較しながら、市場で売却できる価格をはじき出します。

後は売主様とご相談して、あまりかけ離れない程度の調整をして価格を決めていくのが基本的な流れになります。不動産は全く同じものがなく、購入する人も通常は一人しかいませんので、明らかに逸脱した価格でなければ、売主様の希望価格を尊重して販売活動を開始させていただきます。

多少のお値引きは含んで価格設定していることもありますが、お値引きはなしということでの価格設定のほうが購入検討者に対しての説明が明確で良いという考え方もあります。

🧮不動産が生む収益から査定する方法

もうひとつの査定方法としては、賃貸アパート等でよく用いられる、その物件が生む収益（賃料収入）から査定する、収益還元法という査定方法です。

表面利回りという考え方をします。例えば、賃貸アパートの家賃収入が年間100万円見込めるとなれば、表面利回りを10％と仮定すると、査定価格は1000万円となります。1000万円×10％は100万となります。

多くの物件は10％前後を基準として、10％を下回ると高い物件、上回ると割安な物件と判断されることになります。

ただし、表面というだけあって、あくまでも単純計算です。株式で言うところの、株価収益率（PER）のような指標です。

賃貸アパートには、様々な費用が発生します。固定資産税、管理費、修繕費、火災保険・・・それらの要素も加味して計算される利回りのことを実質利回りとも言われます。要はこの指標が重要なのです。

また現金で購入すれば関係ないですが、ローンを利用しての購入となると、返済や利息も考えなければなりません。気が付いたら手元に１銭も残らないなんてことにもなりかねませんよね。

そんな賃貸物件を総称して収益物件とも言いますが、弊社でも査定お取り扱いさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。